Cession de fonds de commerce
Pas-de-porte, droit au bail, licence IV, stock, matériel, parts sociales, comptes du cédant, bail 3/6/9 : chaque composante a son champ, et le prix se décompose au lieu d'être un chiffre unique.
Un logiciel résidentiel vous propose un prix, une surface, un nombre de pièces et un DPE. Pour une brasserie à céder, ces quatre champs ne servent à rien, et les vingt informations qui comptent n'ont nulle part où aller.
Alors on improvise. Le pas-de-porte va dans « travaux ». La licence IV va dans le descriptif. Le CA des trois derniers exercices va dans un tableur. L'échéance du bail va dans un agenda papier. Chaque information existe quelque part, et aucune ne peut être cherchée, comparée ou rappelée automatiquement.
Le jour où vous avez trois repreneurs sur une même affaire, c'est le classeur qui décide de votre réactivité.
La fiche
Neuf onglets, remplis une fois, qui alimentent ensuite la recherche, le rapprochement et les documents.
Prix du fonds, pas-de-porte, droit au bail, valeur du matériel, stock repris à l'inventaire, licence d'exploitation. Le prix affiché n'est plus un chiffre isolé : c'est une somme que vous pouvez justifier ligne par ligne devant un repreneur.
Chiffre d'affaires, excédent brut d'exploitation et résultat net sur trois exercices. C'est la première chose qu'un repreneur demande, et la première chose qu'une banque exige avant d'instruire un dossier. Vous décidez bien par bien si ces chiffres apparaissent sur la fiche publique ou restent internes.
Durée 3/6/9, date d'effet, échéance, loyer, charges, taxe foncière refacturée, dépôt de garantie, indice d'indexation ILC ou ILAT, destination des lieux, clause résolutoire.
Cession de fonds, cession de parts sociales, cession de droit au bail seul, mise en location-gérance. Quatre montages différents, quatre fiches différentes — pas une case à cocher dans un formulaire unique.
Le point qui fait échouer les dossiers
Un repreneur qui achète un emplacement achète en réalité un droit d'occuper les lieux. Trois questions décident du dossier, et elles sont rarement dans le logiciel :
Combien de temps reste-t-il à courir ? Un bail qui arrive à échéance dans huit mois ne se finance pas comme un bail renouvelé la semaine dernière.
La destination autorise-t-elle l'activité du repreneur ? Une destination « vente de vêtements » n'autorise pas une supérette. Le changement se négocie avec le bailleur, et ça prend des mois.
Sur quel indice le loyer est-il indexé ? ILC ou ILAT, la trajectoire du loyer sur neuf ans n'est pas la même.
Ces trois informations sont des champs de la fiche, pas des lignes de commentaire. Elles remontent dans les recherches et dans les rappels d'échéance.
Intelligence artificielle
Vous copiez le contenu du mandat — depuis un PDF, un Word ou un e-mail — vous le collez, et l'application en extrait les parties, l'adresse, la nature du bien, la surface, le loyer, le prix, les honoraires et les dates. Vous relisez, vous corrigez, vous validez.
Rédigé à partir des données de la fiche et des comparables de votre propre portefeuille.
Une affaire qui entre est confrontée automatiquement aux repreneurs de votre base.
Une fiche client sans les informations confidentielles, une fiche interne complète.
Le détail qui ne s'invente pas
Ce sont de vrais champs de la fiche. Pas des lignes de commentaire.
Diamètre d'extraction en millimètres, extraction en toiture, gaine d'extraction. Un repreneur qui veut installer une friture et un local sans extraction conforme, c'est une vente qui tombe trois semaines avant l'acte.
Surface, couverte ou non, chauffée ou non, autorisation d'occupation, redevance annuelle. Sur un CHR de centre-ville, la terrasse peut représenter la moitié du chiffre d'affaires d'été.
Bar, tireuse à bière, licence d'exploitation, état général et travaux à prévoir — ces derniers restés internes, jamais publiés.
Les honoraires
180 000 € nets × 10 % = 18 000 € TTC → prix FAI 198 000 €
Vous saisissez le net vendeur, le reste se calcule. Et l'affichage suit la charge : à la charge du vendeur, on publie le prix FAI et le lien vers le barème ; à la charge de l'acquéreur, on publie le prix du bien, la décomposition et le total à payer — qui ne s'appelle pas « FAI », puisque l'acquéreur paie en plus. Pour une licence, un montant forfaitaire, jamais un pourcentage.
Le marché
Les annonces publiées au BODACC recensent 29 766 cessions de fonds de commerce en France en 2025, en recul de 6 % sur un an. L'hôtellerie-restauration est l'un des deux seuls secteurs en progression, à +5,9 %, avec les débits de boisson et la restauration rapide parmi les plus fortes hausses. Le prix médian d'une cession s'établit à 122 700 €, le prix moyen à 241 781 €, et 91,6 % des affaires cédées sont des TPE. PACA fait partie des trois régions en progression.
Source : Altares, d'après les annonces BODACC — étude « Ventes et cessions de fonds de commerce », édition juin 2026.
Un marché de volume, tenu par des cabinets spécialisés, et sur lequel aucun éditeur n'a construit un outil natif. Apimo, Hektor, Netty sont d'excellents logiciels résidentiels auxquels des champs commerciaux ont été ajoutés en périphérie.
Autant le savoir avant la démonstration qu'après.
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